Podpisujemy umowę kredytową – co warto wiedzieć?

Data publikacji: 4/11/2011 Autor: admin

Zakup nowego, własnego mieszkania, to najczęściej najważniejszy zakup życia. Jako, że większość z nas nie dysponuje kwotą, która pozwoliłaby na zakup nieruchomości bez udziału banku, jesteśmy skazani na kredyt hipoteczny, który wiąże nas z daną instytucją na kilkanaście – kilkadziesiąt lat. Długoletnia umowa, to dodatkowy powód, który czyni kupno domu/mieszkania tak istotnym w naszym codziennym życiu, a jednocześnie zachęta by wszelkie warunki umowy, postanowienia i regulaminy przeczytać nie dwa, a dziesięć razy, tak by na końcu, ze spokojną głową i sumieniem, złożyć podpis pod umową, która pozwoli nam na zakup upragnionej nieruchomości.

 

Na co należy zwrócić uwagę, co można wynegocjować, a czego się wystrzegać? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz poniżej.

 

1. Forma i zawartość umowy.

 

Umowa kredytowa, zgodnie z prawem bankowym, musi zostać zawarta na piśmie i zawierać precyzyjne informacje na temat:

 

podmiotów umowy, kwoty i waluty, w której kredyt jest zaciągany, dokładny opis celu, na który kredyt został udzielony, zasad, formy i terminu spłaty zadłużenia, stawki oprocentowania i ewentualnych jej zmian, wysokości prowizji, rodzaju zabezpieczenia spłaty, opisu uprawnień banku do kontroli wykorzystania kredytu, warunków dokonywania zmian, jeśli takowe są przewidziane.

 

2. Oprocentowanie.

 

Obliczanie oprocentowania w kredytach hipotecznych to dużo bardziej złożony proces aniżeli w przypadku kredytów gotówkowych. Większość banków preferuje zmienne oprocentowanie, które składa się ze stałej marży i zmiennych stawek referencyjnych dla różnych walut (WIBOR, LIBOR, EURIBOR). Do tego dochodzą rodzaje stawek referencyjnych – najczęściej stosowane są 3M i 6M – kwartalne i półroczne, co oznacza, że nasze oprocentowanie będzie ulegało zmianie, co 3 lub 6 miesięcy adekwatnie do zmian referencyjnych stóp procentowych (oprocentowania, po jakim banki pożyczają sobie pieniądze).

 

Który rodzaj oprocentowania jest najlepszy? Niestety nie ma złotego środka. Oprocentowanie jest zmienne i zależne od ogólnych uwarunkowań ekonomicznych. Jeśli sytuacja gospodarcza się pogarsza, banki podwyższają stopy referencyjne, oprocentowanie naszego kredytu rośnie, dlatego korzystniejsze są rzadsze aktualizacje stawek referencyjnych. W sytuacji gdy gospodarka zaczyna się rozpędzać, a my wzięliśmy kredyt w niezbyt sprzyjających warunkach ekonomicznych, opłaca się by w naszej umowie była użyta stawka 3M, jednak biorąc pod uwagę długi okres kredytowania i bardzo duże wahania omówionych wskaźników, ocena kredytu pod kątem rodzaju stawki referencyjnej nie ma większego znaczenia.

 

3. Marża.

 

Marża to jedna z dwóch składowych oprocentowania. Przy okazji podpisywania umowy, warto sprawdzić czy jest w niej zapis o tym, że marża jest stała przez cały okres jej trwania. Bywa, że banki w umowach kredytowych pozostawiają sobie bufor bezpieczeństwa w postaci paragrafu o możliwości zmiany wysokości marży lub że obowiązuje ona jedynie przez część okresu trwania umowy. Taki zapis w umowie stawia kredytobiorcę w mało komfortowej sytuacji, gdyż całkowity koszt kredytu jest uzależniony od ogólnych uwarunkowań ekonomicznych i samego banku.

Przy okazji ustalania oprocentowania i marży, należy pamiętać o możliwości negocjacji tej ostatniej. Banki najczęściej dają możliwość skorzystania z upustu, jeśli w zamian, wraz z kredytem hipotecznym, zdecydujemy się skorzystać z innych produktów oferowanych przez bank, np. z konta osobistego, karty kredytowej bądź ubezpieczenia. W skrajnych przypadkach, upust może wynieść nawet 1%.

 

4. Prowizja.

 

Prowizja, to kolejna składowa kosztu kredytu. Przy podpisywaniu umowy zapoznaj się z zasadami jej naliczania i spłaty. Najczęściej banki dają możliwość spłaty prowizji od ręki lub doliczana jest ona do kredytu i wraz z nim rozkładana na raty. Pierwsza możliwość nie pozostawia żadnych wątpliwości – spłacona od ręki prowizja, nie będzie nam spędzać więcej snu z powiek. Drugie rozwiązanie wiąże się najczęściej ze znacznym podwyższeniem kosztu kredytu, gdyż odsetki pobierane są najczęściej od wyższej kwoty – kredytu powiększonego o prowizję, dlatego przed podpisaniem umowy warto dowiedzieć się czy prowizja jest uwzględniana przy naliczaniu odsetek i ewentualnie, jeśli pozwolą nam na to nasze zasoby finansowe, spłacić ja od ręki.

Banki często dają możliwość wyboru pomiędzy wyższą prowizją i niższą marżą, a niższą prowizją i wyższą marżą. Bez względu na to jak zamierzamy spłacić prowizję, pierwsza opcja jest zawsze korzystniejsza, jednakże warto zawsze samemu przeliczyć to za pomocą dostępnych w Internecie kalkulatorów kredytowych.

 

5. Ubezpieczenie.

 

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego może być dobrowolne lub stanowić warunek konieczny do pozytywnego rozpatrzenia wniosku. Drugi wariant jest bardziej komfortowy dla Klienta i banki najczęściej pozostawiają mu możliwość wyboru. Bywa jednak tak, że w ramach promocji, jeśli skorzystamy z ubezpieczenia, bank odstępuje od egzekwowania prowizji. Takie rozwiązanie może być korzystne, pod warunkiem, że koszty prowizji i ubezpieczenia są zbliżone – zyskujemy w tedy dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu. Jeśli jednak koszt ubezpieczenia znacznie przewyższa koszt prowizji, to warto zapoznać się z warunkami ubezpieczenia i dobrze zastanowić czy na pewno jest ono przydatne.

 

6. Wycena nieruchomości.

 

Nieruchomość, na którą przyznany jest kredyt, stanowi również zabezpieczenie dla banku. W związku z powyższym, bank ma prawo do dokładnego oszacowania wartości nieruchomości. Bank, może w tym celu wyznaczyć pracownika, co wiąże się z kosztem kilkuset zł (bywa, że banki rezygnują z tej opłaty) lub też zażądać operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę. Drugie rozwiązanie jest jeszcze bardziej kosztowne, gdyż opinia profesjonalnego rzeczoznawcy to koszt ok. 1000 zł. Warto w tym miejscu, zwrócić uwagę na zapisy w tej kwestii, gdyż, bywa, że bank w umowie wymaga by operat został sporządzony przez wyznaczoną lub zaakceptowaną przez niego osobę. Takie stawianie sprawy nie jest do końca uczciwe, gdyż daje klientowi małe pole manewru do obniżenia kosztu wyceny, poza tym, skoro to Klient ponosi koszt operatu to powinien mieć on pełną swobodę w doborze wykonawcy.

Kolejna kwestia sporna przy zapisach umowy dotyczących wycenie nieruchomości to jej częstotliwość. Jeśli bank w umowie zawarł paragraf, który mówi, że Klient jest zobowiązany do dostarczenia operatu na każde wezwanie banku, to jest to żądanie bardzo wygórowane, które powinniśmy negocjować i oczekiwać dokładnego doprecyzowania, w jakich przypadkach wycena nieruchomości musi zostać dostarczona.

 

7. Rozliczenie kredytu.

 

Jeśli zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny na dom, to musimy liczyć się z faktem, że bank będzie chciał nadzorować postęp robót budowlanych. Należy sprawdzić w umowie, jak częste muszą być inspekcje budowlane (jednorazowy koszt to ok. 200 zł), a może wystarczą jedynie zdjęcia dokumentujące postęp budowy i jedna inspekcja tuz przed jej zakończeniem? Warto również sprawdzić, czy na rozliczenie pożyczonych pieniędzy, bank wymaga dostarczenia wszystkich faktur dokumentujących wydatki, czy wystarczy tylko na określoną część. Trzeba pamiętać, że niedotrzymanie warunków umowy, może grozić zawieszeniem kolejnej transzy.

Istotnym punktem rozliczenia kredytu jest karencja w spłacie kredytu, czyli okres, w jakim należy ukończyć budowę. Wynosi ona najczęściej 24 miesiące od podpisania umowy lub wypłaty pierwszej transzy. Jeśli budowa się przedłuży, konieczna będzie zmiana warunków umowy.

 

8. Spłata przed terminem.

 

Bywa, że Klienci dysponują zwyżką gotówki, nadpłata w stosunku do miesięcznej raty jest opłacalna z powodu różnic kursowych lub wcześniejsza sprzedaż kredytowanej nieruchomości jest wynikiem zmiany sytuacji życiowej kredytobiorcy. W takich sytuacjach Klienci mogą skorzystać z wcześniejszej spłaty kredytu. Jeśli bierzemy pod uwagą taką ewentualność, warto przeanalizować zapisy umowy dotyczące spłaty kredytu przed terminem. Banki, za wcześniejszą spłatę, pobierają zazwyczaj prowizję w wysokości 1 – 2% nadpłacanej kwoty (ponad obowiązkową ratę). Prowizja ta obowiązuje jednak tylko przez kilka lat od momentu wypłaty całości kredytu (np. 3 lata). Po tym okresie nadpłaty nie są obarczone żadnymi dodatkowymi kosztami. Bywa, że banki w ogóle rezygnują z prowizji od wcześniejszej spłaty. Dzieje się tak, jeśli nadpłata nie przekroczy określonej, procentowej wartości kredytu (np. 30%).

Inny warunek, który może znaleźć się w zapisach umowy kredytowej, to wymagana minimalna wysokość nadpłaty, która może wynieść np. dwukrotność miesięcznej raty.

W umowie kredytowej należy doprecyzować wszystkie te szczegóły, omówić w jakim terminie można dokonywać nadpłat, z jakim wyprzedzeniem należy informować bank o przedterminowej spłacie, czy wiąże się to z tworzeniem aneksu do umowy i jaki jest jego koszt, czy nadpłata skutkować będzie skróceniem okresu spłaty, czy też zmniejszeniem wysokości miesięcznych rat?

Wszystkie te pytania są istotne z punktu kredytobiorcy, zwłaszcza, jeśli przewiduje on możliwość skorzystania z wcześniejszej spłaty kredytu. Każdorazowo trzeba jednak przeliczyć, czy spłata przed terminem i anulacja odsetek zrekompensują ewentualne koszty nadpłaty.

 

Podoba Ci się ten artykuł? Podziel się!
  • Facebook
  • Twitter
  • Blip
  • Google Bookmarks
  • Wykop
  • Śledzik
  • email
  • Ulubione
  • Drukuj

Newsy